2022-10-21
如何評價一個産業園區(qū)項目做得好？行業内其實存在着誤區(qū) – 從傳統思維來看，一般理(lǐ)解招商到龍頭企業、租金回報率高就是好園區(qū)，甚至建築立面做的好就是好園區(qū)。筆(bǐ)者理(lǐ)解這些評價維度都存在片面性，如有些園區(qū)看似招商很(hěn)好，其背後完全依托區(qū)位，有些園區(qū)産品配套很(hěn)好，但企業實際使用(yòng)率很(hěn)低。
億翰長(cháng)期主張，做一個好園區(qū)關鍵做好三個閉環：
2.項目發展的中閉環 - 在契合客戶需求的基礎下，如何構建全新(xīn)的交易架構，在前端有效的控制成本“節流”，在後端通過運營服務(wù)實現“開源”，最終做到“園區(qū)與客戶雙向共赢” – 一方面“該投的投，該花(huā)的花(huā)，把錢用(yòng)到刀(dāo)刃上，最大化投資效率”，另一方面“通過運營服務(wù)真正與企業共經營，在收入上突破傳統租金、售價盈利限制”。
時代全球創客小(xiǎo)鎮是園區(qū)創新(xīn)發展的良好案例，通過構建“一個底座+兩把尖刀(dāo)+三塊磨刀(dāo)石”的業務(wù)發展模型，變革傳統電(diàn)商類園區(qū)發展定式，将創新(xīn)電(diàn)商與實體(tǐ)制造業企業需求做了精(jīng)密咬合，基于自身硬件條件與精(jīng)細化運營，服務(wù)于中小(xiǎo)型制造業企業，搭建與企業共赢、共創平台。一個底座為(wèi)空間賦能(néng)，兩把尖刀(dāo)為(wèi)營銷賦能(néng)和金融賦能(néng)，三塊磨刀(dāo)石為(wèi)政策支持、法務(wù)支持和财稅支持。
項目整體(tǐ)改造範圍3000畝，規劃總建面500萬平，總投資300億元。共分(fēn)三期開發，一期1200畝，建築面積178萬平，分(fēn)為(wèi)南北兩個片區(qū)，首發啓動區(qū)為(wèi)一期北區(qū)，改造範圍約845畝，建築面積118萬平，其中産業建築面積48萬平。
圖：項目啓動區(qū)整體(tǐ)規劃圖
在客戶定位方面緊密契合佛山産業發展需求，定位為(wèi)泛家居生産性企業，并根據企業需求打造超高标準的空間載體(tǐ)，滿足企業研究、生産、展示、銷售等需求。
1）時代全球創客小(xiǎo)鎮要誰來？
改革開放以來，佛山以“家”為(wèi)中心孕育了龐大的産業集群，獲得了“有家就有佛山造”的美譽。目前，佛山已形成了國(guó)内最完善的家居配套産業鏈，成為(wèi)國(guó)内最成熟、全球最大的泛家居和建材産業鏈集群制造基地。
時代全球創客小(xiǎo)鎮緊密契合佛山産業發展方向，緻力于打造成為(wèi)“南海泛家居産業創新(xīn)中心”，客戶定位為(wèi)泛家居生産性企業，幫助其實現産銷、産研分(fēn)離。
從國(guó)外先進經驗來看，産銷、産研分(fēn)離是制造業發展的必然規律。正所謂“專業的人做專業的事”，如在中山90%以上的中小(xiǎo)燈飾照明企業采用(yòng)産銷一體(tǐ)模式，但截至目前卻沒有一家企業名列行業前三。反觀國(guó)際品牌飛利浦、GE和歐司朗，他(tā)們隻控制兩個部分(fēn)，一是銷售渠道網絡，二是産品研發和标準，抓住這兩個核心部分(fēn)後找代工廠貼牌生産，降低成本。如今這三家企業已經成為(wèi)照明燈飾行業的巨頭占領着全球市場50%以上市場份額，将國(guó)内的照明燈飾品牌遠(yuǎn)遠(yuǎn)甩在身後。
最近兩年，借助電(diàn)商風頭，一批專注于電(diàn)商運營的公司快速崛起，他(tā)們專門為(wèi)那些暫時不具備市場營銷能(néng)力的企業托管運營；也有一批善于線(xiàn)下營銷的貿易型公司，試圖以O2O新(xīn)概念打動廠家，為(wèi)廠家提供專業的市場營銷服務(wù)。産銷分(fēn)離似乎成為(wèi)中小(xiǎo)燈飾照明企業一條不錯的出路。目前，國(guó)内大型企業已經實現了産銷、産研分(fēn)離，中小(xiǎo)型企業也正在逐步實現産銷分(fēn)離，但在這個過程中仍存在很(hěn)多(duō)問題。
問題一：中小(xiǎo)企業在實現産銷分(fēn)離後，往往受制于“大賣”，生産商與流通商呈現博弈關系
目前無論是線(xiàn)上營銷平台還是線(xiàn)下營銷企業，均被“大賣”占據了半壁江山，如亞馬遜，帶貨網紅李佳琦，東方甄選等；傳統模式下，泛家居行業的流量也集中于紅星美凱龍、居然之家等線(xiàn)下大賣，這些營銷企業的本質(zhì)均為(wèi)流通商。
流通商的邏輯是做大自身知名度，吸引生産性企業并對其進行壓價。為(wèi)了确保銷量及利潤，大賣在選品時更傾向于有一定知名度的大企業，而多(duō)數中小(xiǎo)企業入不了“大賣”的眼；此外，面對高額的傭金及過低的利潤空間，中小(xiǎo)企業找不到合适的銷售渠道，最後導緻産品賣不出去，紛紛倒閉。這将對行業發展及區(qū)域發展産生較大的影響，一方面中小(xiǎo)型企業倒閉會使得企業競争減弱，從而不利于行業創新(xīn)發展；另一方面，因為(wèi)企業倒閉造成員工失業，對區(qū)域就業問題産生一定的沖擊。
問題二：中小(xiǎo)企業尚未形成自身分(fēn)銷矩陣，營銷成本高企
目前，許多(duō)中小(xiǎo)型生産性企業尚未涉足新(xīn)媒體(tǐ)營銷，依然采用(yòng)傳統的方式，将産品交給線(xiàn)下分(fēn)銷商去賣，但如今線(xiàn)下分(fēn)銷商的流量已被電(diàn)商大賣分(fēn)流，依靠線(xiàn)下分(fēn)銷渠道并不能(néng)解決企業的銷售難題，而尋求電(diàn)商大賣進行線(xiàn)上分(fēn)銷則會提高營銷成本。在此之下，中小(xiǎo)型生産性企業必須要擁抱新(xīn)媒體(tǐ)、新(xīn)零售，學(xué)會使用(yòng)線(xiàn)上直播工具，形成自身的分(fēn)銷矩陣，進一步推動企業産銷分(fēn)離向專業化邁進。
時代全球創客小(xiǎo)鎮依托集團電(diàn)商直播資源不僅可(kě)以幫入園企業賣産品，更重要的是“授人以漁”，幫助企業融入直播電(diàn)商時代中，教會企業賣産品，助力企業打開新(xīn)市場。同時也會為(wèi)企業解決直播創新(xīn)型人才的痛點，實現直播人才孵化和人才輸送，幫助企業建立自身分(fēn)銷矩陣，進而集合力量對抗大賣。
從根本上來講，經濟發展的本質(zhì)來源于知識的傳播，時代全球創客小(xiǎo)鎮的做法已經超越了傳統 “園區(qū)空間提供商”的角色，真正深入産業内部，洞悉産業需求與發展趨勢，帶領企業創新(xīn)發展，進而推動區(qū)域産業發展。
2）中小(xiǎo)企業實現産銷分(fēn)離，時代全球創客小(xiǎo)鎮會變成什麽？
a）線(xiàn)下模塊
目前泛家居企業産品展銷地點主要有三個場所，即工廠展廳、家居賣場和博覽會。但這些場所都會存在一些痛點。工廠展廳成本相對較低，但缺少公共人流，無法起到營銷拓展作(zuò)用(yòng)，且工廠普遍位于郊區(qū)，交通不便；家居賣場具有一定的集聚效應，但也僅僅起到銷售展示作(zuò)用(yòng)，且目前該模式在新(xīn)媒體(tǐ)沖擊之下，效果遠(yuǎn)不及以前；博覽會有人流及市場影響力，但持續性較差，且成本較高，加之當前疫情等因素影響，無法保證效果。
<span style="margin: 0px; padding: 0px; outline: 0px; max-width: 100%; box-sizing: border-box !important; overflow-wrap: break-word !important; color: rgb(136, 136, 136); font-family: system-ui, -apple-system, BlinkMacSystemFont, " helvetica="" neue",="" "pingfang="" sc",="" "hiragino="" sans="" gb",="" "microsoft="" yahei="" ui",="" yahei",="" arial,="" sans-serif;="" font-size:="" 15px;="" letter-spacing:="" 1px;"="">圖：泛家居生産性企業展銷場所特點
目前佛山南海有4萬多(duō)家泛家居企業，未來将這些企業聚集到時代全球創客小(xiǎo)鎮後，時代全球創客小(xiǎo)鎮便會成為(wèi)一個面向C端的銷售平台，依托TIC藝術中心等配套，時代全球創客小(xiǎo)鎮還将會是一個365天永不落幕的家博會。在時代全球創客小(xiǎo)鎮，除了為(wèi)企業提供展銷渠道之外，還可(kě)以讓企業獲得兼具空間、營銷、金融、管理(lǐ)等多(duō)元化的增值服務(wù)。
b）線(xiàn)上模塊
當前，時代全球創客小(xiǎo)鎮正在積極搭建線(xiàn)上銷售平台，除了國(guó)内還積極與tiktok等海外電(diàn)商平台進行溝通，最終構建起“國(guó)内+境外”雙重營銷體(tǐ)系，助推企業拓寬市場銷售渠道。
對于直播營銷，時代全球創客小(xiǎo)鎮會選擇能(néng)力較強的第三方平台加入，一方面，利用(yòng)其知名度提升消費者對時代全球創客小(xiǎo)鎮及入園企業的認識；另一方面，利用(yòng)其專業優勢幫助入園企業搭建自身線(xiàn)上營銷體(tǐ)系，從根本上解決企業線(xiàn)上銷售問題。
總結來說，相對于傳統的電(diàn)商園區(qū)，時代全球創客小(xiǎo)鎮具備兩大顯著區(qū)别：
第一，時代全球創客小(xiǎo)鎮為(wèi)企業提供的是一個線(xiàn)上營銷賦能(néng)的空間和線(xiàn)下“永不落幕”的家博會，幫助中小(xiǎo)型企業實現“新(xīn)産銷分(fēn)離”，從根本上保護了中小(xiǎo)型企業免受傳統“大賣”的壓迫，同時也提升了企業供應鏈效率。
第二，目前時代全球創客小(xiǎo)鎮主要定位于中小(xiǎo)型泛家居企業，未來當時代全球創客小(xiǎo)鎮的營銷屬性和家博會屬性逐步成熟，将會吸引更多(duō)大型企業入駐，這将會對佛山南海的泛家居産業轉型升級起到巨大的推動作(zuò)用(yòng)。
2、建築基礎好 – 高品質(zhì)建築築巢引鳳，空間賦能(néng)泛家居生産性企業發展
時代全球創客小(xiǎo)鎮定位于泛家居生産性企業，針對該類企業需求，時代全球創客小(xiǎo)鎮設計了兩大類空間，滿足企業研發、生産、展示、銷售等多(duō)重功能(néng)所需。
第一類為(wèi)産業辦公空間，包括總部獨棟、研發科(kē)技(jì )大廈、創新(xīn)辦公等，承擔企業研發、生産等功能(néng)。
總部獨棟面積在2100-4200平之間，可(kě)自由分(fēn)割為(wèi)兩棟，獨門獨棟，贈送專配休閑大露台、私屬屋頂花(huā)園，企業可(kě)獨立冠名，滿足企業産品展示、商務(wù)接待、總部辦公及私密性等多(duō)重需求，同時也可(kě)彰顯入園企業的形象。
研發科(kē)技(jì )大廈主打以家居直播、家居設計、智能(néng)家居研發、智能(néng)模塊集成、電(diàn)商平台為(wèi)主導的泛家居産業集群。标準層建面約2300平，可(kě)根據企業不同需求自由拆合，高配寬闊卸貨平台，匹配中試研發、輕加工和研發型企業需求，高性價比，為(wèi)企業降本增效。
創新(xīn)辦公使用(yòng)率可(kě)達到84%左右，擁有大開間，企業可(kě)根據需求自由分(fēn)割組合。在區(qū)域内實行人貨分(fēn)流，提高商務(wù)出行效率。同時創新(xīn)辦公空間的儲能(néng)系統負荷較高，企業可(kě)以在用(yòng)電(diàn)低谷時将電(diàn)能(néng)儲存起來，在用(yòng)電(diàn)高峰時候輸出電(diàn)能(néng)，節約企業用(yòng)電(diàn)成本，提高辦公效率。
第二類為(wèi)TIC藝術中心的展示空間，承擔365天不落幕的家博會功能(néng)，實現客流導入、家居生活體(tǐ)驗場景。
TIC藝術中心總投資約1.8億元，整合了業内諸多(duō)精(jīng)銳資源，涵蓋景觀、建築、室内、産品等全設計鏈。傳統特色的紅磚、有秩序的幾何圖形、極簡的風格，營造出時代全球創客小(xiǎo)鎮集科(kē)技(jì )、藝術、文(wén)化于一體(tǐ)的創客精(jīng)神氛圍。如今TIC藝術中心已成為(wèi)廣佛商圈藝術新(xīn)地标，除展示與銷售功能(néng)外，還将在不同運營周期中以城市公園、城市客廳等形式，作(zuò)為(wèi)永久建築留存及使用(yòng)。
圖：時代全球創客小(xiǎo)鎮TIC藝術中心
建築方面，整體(tǐ)采用(yòng)“被動式設計”，通過東，南，西三向雙層幕牆系統，使建築傳導熱量較常規幕牆減少約30%，預估制冷能(néng)耗降低30%，能(néng)夠最大幅度降低建築内外熱傳導，減少制冷能(néng)耗。
圖：藝術中心幕牆内側光影效果
室内方面，采用(yòng)極簡的工業風設計及陶磚、柔光質(zhì)感金屬飾面闆的組合，賦予空間與設計更多(duō)的意義。燈具系統以傳統民(mín)居中常見的晾衣繩為(wèi)創作(zuò)靈感，作(zuò)為(wèi)室内主體(tǐ)裝(zhuāng)置并在一樓接待區(qū)域廣泛應用(yòng)，為(wèi)不同客座區(qū)間提供輔助照明。
圖：藝術中心室内裝(zhuāng)修情況
構建項目發展的中閉環
在契合客戶需求的基礎上，時代全球創客小(xiǎo)鎮創新(xīn)園區(qū)運營模式，除了提供傳統的空間服務(wù)，還協助入園企業做到開源節流，打造園區(qū)與客戶雙赢的關系。
1、運營模式創新(xīn)—提供金融、管理(lǐ)等服務(wù)，賦能(néng)企業發展，同時突破傳統租賃模式，打造“雙向共赢”的合作(zuò)模式
1）橫向 - 在分(fēn)銷之外，引入法務(wù)、财稅等實現“金融與管理(lǐ)”賦能(néng)
資金是企業可(kě)以正常發展運行的重要支撐，時代全球創客小(xiǎo)鎮通過兩項舉措為(wèi)入園企業金融賦能(néng)。一方面是政策支持，時代全球創客小(xiǎo)鎮會不斷落實佛山對生産性企業的金融支持措施，搭建入園企業與政策服務(wù)的綠色對接通道；另外一方面，園區(qū)内也會引入帶有資質(zhì)認定的金融機構，為(wèi)入園企業提供供應鏈金融服務(wù)，提高企業資金周轉率，降低企業經營成本。
提升企業管理(lǐ)能(néng)力在一定程度上可(kě)以提高企業運營效率，因此時代全球創客小(xiǎo)鎮會協助企業定制并創建管理(lǐ)系統，提升企業管理(lǐ)效能(néng)。除此之外，還在法務(wù)和财稅方面為(wèi)入園企業提供服務(wù)。在法務(wù)服務(wù)方面，引入知名法律機構，為(wèi)企業提供一站式法律服務(wù)，降低企業發展服務(wù)成本，提高法律服務(wù)效率；在财稅服務(wù)方面，搭建數字化、标準化财稅服務(wù)平台，為(wèi)入園企業提供合規高效的财稅診斷及優化服務(wù)方案，針對性地為(wèi)企業認定高新(xīn)技(jì )術、專精(jīng)特新(xīn)等資質(zhì)提供方案及申報服務(wù)。
2）縱向 - 逐步構建生态，實現産業鏈賦能(néng)
目前，泛家居行業競争激烈，企業也需要根據市場需求不斷進行産品創新(xīn)。在項目二期，專門設置了獨棟給設計師入駐，未來可(kě)以與入園企業形成一些業務(wù)鏈接，如協助企業進行市場調研、産品研發等，從而幫助企業打造從設計研發到生産再到銷售的生态閉環。
未來，會有更多(duō)的元素融入時代全球創客小(xiǎo)鎮。屆時，時代全球創客小(xiǎo)鎮的基本面及運作(zuò)模式也會更加成熟，進而賦能(néng)企業産業鏈發展。
圖：時代全球創客小(xiǎo)鎮生态鏈
通過橫向縱向融合，時代全球創客小(xiǎo)鎮最終将實現創新(xīn)鏈與産業鏈的“雙鏈融合”，即通過電(diàn)商直播、創投金融、國(guó)際資源等創新(xīn)要素，賦能(néng)泛家居産業發展。
3）租金機制創新(xīn) – “以傭抵租”，重構租賃邏輯，實現創新(xīn)共赢
目前，傳統的産業園區(qū)為(wèi)企業提供的服務(wù)多(duō)為(wèi)空間載體(tǐ)服務(wù)，因此他(tā)們的盈利來源也比較單一，僅為(wèi)租金收益。時代全球創客小(xiǎo)鎮除了為(wèi)企業提供空間載體(tǐ)服務(wù)之外，還提供産品銷售等服務(wù)，因此除了固定的租金，還會有傭金收入，因此時代全球創客小(xiǎo)鎮便采用(yòng)“固定租金-扣點”的方式來收取租金，給企業大步讓利。區(qū)别于傳統租賃模式，時代全球創客小(xiǎo)鎮收取的傭金部分(fēn)可(kě)與租金相抵，當可(kě)抵扣的傭金大于固定租金時，企業甚至可(kě)實現“0租入駐”，而園區(qū)在收到扣租後的傭金剩餘部分(fēn)，将在中長(cháng)期投入到提升園區(qū)品質(zhì)、改善入駐園區(qū)企業員工福利上，再次回饋到企業端。
“以傭抵租”的機制創新(xīn)，重構了産業園租賃體(tǐ)系，一方面園區(qū)讓利給入園企業，為(wèi)企業減輕租金壓力，鼓勵企業積極經營，同時也會對區(qū)域經濟産業發展起到一定的促進作(zuò)用(yòng)；另一方園區(qū)和企業達成共識，從原來的雙方博弈走向互利共赢。
整體(tǐ)來看，時代全球創客小(xiǎo)鎮融合了傳統會展模式、突破了傳統博覽會時間和空間的束縛，為(wèi)企業創造了一個可(kě)實現多(duō)元化增值服務(wù)的展銷一體(tǐ)化空間。
圖：時代全球創客小(xiǎo)鎮未來發展模型
形成産業發展大閉環
未來，時代全球創客小(xiǎo)鎮成熟運營之後，将會對佛山泛家居産業轉型升級起到巨大的支撐作(zuò)用(yòng)，同時也将成為(wèi)同類型産業園區(qū)的标杆。
1、時代全球創客小(xiǎo)鎮思路與政府不謀而合
1）解決傳統制造業升級痛點，需要有時代全球創客小(xiǎo)鎮這樣的平台去服務(wù)企業，聚合産業鏈
大灣區(qū)外貿及代工型企業較多(duō)，該類企業以訂單為(wèi)導向，勞動力密集。區(qū)域内企業“同類”不“同品”，市場集中度不高，習慣于傳統流程化操作(zuò)，缺乏創新(xīn)性和創造性。這些企業市場适應能(néng)力較差，尤其是在疫情及多(duō)變的國(guó)際形勢沖擊之下，大多(duō)數外貿企業面臨固定供應鏈訂單縮減時，無力應對，而這也是我國(guó)制造業“大而不強”的真實縮影。
而解決以上傳統制造業的痛點，需要把“同類”不“同品”的企業組織起來，避免同質(zhì)化的惡性競争，區(qū)域應圍繞産業打造具備“生長(cháng)性”的産業鏈體(tǐ)系，專業化分(fēn)工、集中資源突破，實現産業集群良性正向發展。
時代全球創客小(xiǎo)鎮聚焦泛家居産業，使企業不再是片區(qū)内的散兵遊勇，而是區(qū)域産業棋盤中的一子，在區(qū)域中有清晰的角色定位；同時，通過構建以“數字化”為(wèi)核心的創新(xīn)賦能(néng)平台，推動産業鏈與創新(xīn)鏈深度融合，賦能(néng)傳統産業的轉型升級，推動企業向智能(néng)化、數字化邁進，為(wèi)片區(qū)産業價值提供思路。
2）時代全球創客小(xiǎo)鎮與政府思路不謀而合，實現項目IP，有利于後期整體(tǐ)政策支持與招商發展
當前，南海電(diàn)子商務(wù)發展勢頭迅猛，尤其是直播電(diàn)商加速聚集，初步形成了以金沙洲、廣佛智城為(wèi)主陣地的直播電(diàn)商集聚區(qū)，也是國(guó)内聚集網紅主播最多(duō)的地方。2022年8月18日，南海區(qū)大瀝鎮舉辦了首屆電(diàn)商節，在活動上，南海區(qū)委書記表示，南海将加快謀劃一批專業電(diàn)商産業園，全力構建以大瀝為(wèi)核心、其他(tā)鎮街(jiē)為(wèi)支撐的“1+N”電(diàn)商産業集群，這正好與時代全球創客小(xiǎo)鎮的業務(wù)發展理(lǐ)念不謀而合。
同時，時代全球創客小(xiǎo)鎮緻力于打造為(wèi)“南海泛家居産業創新(xīn)中心”，而泛家居産業也是佛山南海的支柱産業，未來，時代全球創客小(xiǎo)鎮成熟運營之後，将會對南海泛家居産業轉型升級起到巨大的推動作(zuò)用(yòng)。
2、構建傳統制造業升級的可(kě)複制創新(xīn)框架
長(cháng)期以來，我國(guó)利用(yòng)勞動力充裕、成本低的優勢，大力發展勞動密集型産業，成為(wèi)全球範圍内的制造業大國(guó)。但随着機械化、智能(néng)化等先進制造業的興起，為(wèi)傳統制造業的發展帶來了巨大的挑戰。因此，傳統制造業轉型升級勢在必行。
這段時間在與時代全球創客小(xiǎo)鎮工作(zuò)人員接觸過程中，從他(tā)們的思考方式、工作(zuò)狀态，筆(bǐ)者受到了深深的觸動，他(tā)們在創新(xīn)思考、企業服務(wù)、落地執行方面的決心、細緻與溫度也使我們感受頗深，未來他(tā)們将成為(wèi)脫離傳統園區(qū)開發的新(xīn)一代園區(qū)縮影。
近20年來，佛山人口口相傳的“有家就有佛山造”早已經傳遍大江南北，如今時代全球創客小(xiǎo)鎮重新(xīn)用(yòng)“愛、專注、創造”打造了佛山泛家居發展的新(xīn)模式，同時也重新(xīn)塑造了“有家就有佛山造”的新(xīn)故事。未來時代全球創客小(xiǎo)鎮将會成為(wèi)行業内的标杆，對傳統制造業轉型升級起到引導和借鑒的作(zuò)用(yòng)。
置頂
首頁
