最近兩年市場挑戰還是比較嚴峻的，除了疫情之外，還疊加了很(hěn)多(duō)層面的原因，如全球經濟狀況不是很(hěn)樂觀，尤其是以外貿型經濟為(wèi)主的大灣區(qū)。目前來看，市場複蘇主要有兩方面的原因，一方面是企業在努力自保，另一方面是政策的導向性，其中政策導向對于行業的發展影響是比較大的。

從片區(qū)角度來看，産業活躍度也發生了轉變，以深圳為(wèi)例，我們将其劃分(fēn)為(wèi)三個層級，第一圈層是以高端服務(wù)業為(wèi)主，第二圈層是2.5産業，第三圈層以生産為(wèi)主，可(kě)以發現今年在第二圈層的活躍度是提升的，第一圈層租金、售價比較高的項目今年是比較難售的。

整體(tǐ)來看，産業園區(qū)市場還是沒有完全恢複，主要有幾個原因：

一是需求不足，大灣區(qū)是民(mín)企比較活躍的區(qū)域，這幾年受疫情及政策調整的影響，這些企業的活力受到了比較大的影響，從最近的招商過程中，我們可(kě)以看出企業搬遷的需求不是很(hěn)明顯，這主要也是需求和預期不足的表現。

二是供給影響，在一個小(xiǎo)片區(qū)内，供給對市場影響是比較明顯的，尤其是政府前幾年引導的産業用(yòng)地政策、産業升級土地供給對片區(qū)内的存量園區(qū)産生了比較大的影響。

三是行業内卷，産業園區(qū)是比較内卷的行業，我們的産品比較同質(zhì)化，目前很(hěn)多(duō)同行都在尋求産品差異化。

四是市場轉變，目前市場正從增量時代向存量時代過渡，增量時代的打法不适合存量時代，增量時代可(kě)能(néng)更注重招商，存量時代在看重招商的同時也要注重運營。

一要自上而下構建一套适合自己企業的打法，每家企業的情況不同，其他(tā)企業發展路徑不一定适合自己，因此要堅定自身的發展戰略。

二是精(jīng)準定位項目，如國(guó)企平台的項目在價格等方面優勢明顯，我們不能(néng)一味拼價格，而是要另辟蹊徑。

三是模式創新(xīn)，過去企業都是做傳統的開發，以高周轉為(wèi)主，但這對于做産業園是比較困難的，企業可(kě)積極尋求REITs等創新(xīn)路徑。

2002年時代商業的第一個園區(qū)便是做舊改，發展20年以來，一直在做城市更新(xīn)這一類園區(qū)運營業務(wù)。主要經驗有以下幾點：

第一是圍繞産品本身做提升，這是企業和政府最基礎的需求，所以我們要做的第一步還是圍繞産品本身做升級，如外形改造、空間提升等。

第二是對産業本身升級，物(wù)業的外立面調整之後，檔次也會提升，與此同時園區(qū)内能(néng)否引進一些有高附加值企業也是我們比較看重的，這些企業才能(néng)支付更高的租金。

第三是商業氛圍，無論是在城市内部還是城市邊緣我們都會比較看重商業氛圍，這對園區(qū)招商起到較強的支撐作(zuò)用(yòng)。

第四是積極與政府溝通，匹配政府的産業招商政策和未來的産業規劃，我們在做舊改園區(qū)時會密切與政府的規劃定位做配合。

短期來看，會對深圳周邊城市帶來較大的壓力，如目前深圳政府統籌的工業上樓項目價格并沒有比東莞高很(hěn)多(duō)，這會對東莞市場産生一定的壓力。

但這種壓力其實一直都是有的，深圳還沒有大力推工業上樓的時候，客戶會外溢到周邊的城市，但去了沒多(duō)久還是會回流，因為(wèi)城市分(fēn)工是客觀存在的，不能(néng)簡單粗暴的為(wèi)了降本去改變這種格局。産業園區(qū)的發展與城市的人才結構、城市扶持的産業方向是息息相關的，很(hěn)多(duō)企業去了東莞之後會覺得政府效能(néng)、政策扶持力度、人才招聘和吸納能(néng)力都會減弱，所以他(tā)們會重新(xīn)回到深圳，不過這些企業也會有選擇地回到深圳，哪些回深圳、哪些留東莞，會形成匹配的關系。

園區(qū)運營服務(wù)主要經曆三個環節：

第一是觸達，要看企業觸達客戶的點夠不夠多(duō)，與客戶對話的頻道是否統一，與客戶有沒有對話的能(néng)力，這是我們服務(wù)客戶最基礎的點，這個要求我們從招商、運營等各種渠道重建我們與客戶的觸達點。

第二是運營，這是一個比較細緻的活，包括物(wù)業的管理(lǐ)、物(wù)業的提升等，以及園區(qū)企業所在行業的關注點、痛點和行業發展的趨勢等我們是否能(néng)理(lǐ)解到，這對我們來講也是比較大的考驗。

第三是服務(wù)，這是建立在我們前期有足夠多(duō)的觸點的基礎上，同時也與客戶做了多(duō)輪的互動溝通，這樣的服務(wù)才足夠精(jīng)準，這也是可(kě)定制化的，更适合滿足不同的客戶需求。