2022-01-28
原創 範德(dé)金 産城觀察網
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這是産城觀察網公衆号的第1338篇原創内容
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一直以來，我們把泛地産行業區(qū)分(fēn)為(wèi)三個賽道：片區(qū)開發、産業綜合體(tǐ)、産業園區(qū)。
臨近年底，當我們盤點一年裏交流走訪過的項目，作(zuò)為(wèi)案例最多(duō)的産業綜合體(tǐ)，總能(néng)引起我們一些新(xīn)的思考。一方面，因為(wèi)兼具産業、商業、公寓等複合業态的産業綜合體(tǐ)算賬邏輯較為(wèi)清晰，比較受到大量産城運營商的青睐，故數量整體(tǐ)較多(duō)；另一方面，也正是因為(wèi)業态的多(duō)元性，産業綜合體(tǐ)的産業IP不如工業地産突出，很(hěn)難簡單地區(qū)分(fēn)為(wèi)生物(wù)醫(yī)藥綜合體(tǐ)、互聯網綜合體(tǐ)等，而很(hěn)多(duō)産業綜合體(tǐ)甚至實際直接淪為(wèi)傳統商辦項目，失去了其原有的産業屬性。
在載體(tǐ)分(fēn)工中，産業綜合體(tǐ)又應該承擔什麽樣的角色？什麽才能(néng)算“真産業綜合體(tǐ)”？
億翰認為(wèi)，界定“真産業綜合體(tǐ)”——核心是關注其在運營過程中是否為(wèi)産業創造除簡單載體(tǐ)租售方面的增量價值——即産業綜合體(tǐ)作(zuò)為(wèi)商業、産業等功能(néng)的複合功能(néng)載體(tǐ)，創造價值的根本，是通過商業和産業的運營帶來增量價值。綜合體(tǐ)項目的可(kě)複制性，不是在于項目的可(kě)複制性，而是運營思路與産業資源的可(kě)遷移性。因此，對于企業來說，發展的關鍵點在于建設一套運行良好的産業招商和産業運營的邏輯。
産業綜合體(tǐ)與傳統産業園區(qū)的辦公、研發、生産屬性關鍵不同在于其具備“多(duō)元、包容、融合、創新(xīn)”四大發展特征，最終依托多(duō)元的業态、完善的運營服務(wù)，打造開放式創新(xīn)生态，營造創新(xīn)的基礎與氛圍，實現“以人為(wèi)本，以項目聚專業人”的發展願景，最終賦能(néng)産業創新(xīn)升級！目前我國(guó)産業綜合體(tǐ)建設正進入關鍵發展時期，紛繁的發展模式和未來發展的方向，是值得行業研究和思考的問題，在這樣大發展的過程中，湧現出了一批新(xīn)模式、新(xīn)思路，我們今天通過分(fēn)析時代商業以時代·芳華裏（廣州）為(wèi)代表的産業綜合體(tǐ)案例，或許能(néng)給大家一些啓發和借鑒意義。
時代·芳華裏（廣州）是時代商業旗下的産業綜合體(tǐ)标杆項目，地處廣州南拓中軸漢溪-萬博核心商務(wù)區(qū)，總建築面積約21萬㎡，由16萬㎡甲級寫字樓E-PARK、3萬㎡購(gòu)物(wù)中心CR8及近2萬㎡人文(wén)商務(wù)配套組成。根據時代商業的打造思路，時代·芳華裏（廣州）是以互聯網+總部經濟産業集群為(wèi)引擎、創新(xīn)商業及體(tǐ)驗為(wèi)驅動，構築集智慧辦公、時尚生活及青年社交功能(néng)于一體(tǐ)的産業綜合體(tǐ)。
▲時代·芳華裏（廣州）
這一綜合體(tǐ)中的産業辦公業态，自2017年入市以來，已吸引了虎牙科(kē)技(jì )、三菱電(diàn)機、康師傅集團、百事可(kě)樂等多(duō)家國(guó)際500強企業及産業龍頭總部入駐，實現年總産值100億元以上，入駐企業年納稅超20億元。
2022年1月7日，綜合體(tǐ)中的購(gòu)物(wù)中心時代·芳華裏CR8以95%出租率正式亮相，補全了時代·芳華裏（廣州）綜合體(tǐ)全業态的最後一環。場内超60%品牌以廣州/番禺首店(diàn)的姿态打造成項目的“主力款”和“獨家款”，開業便成為(wèi)名副其實的“流量密碼”。
▲時代·芳華裏CR8
通過分(fēn)析時代商業在時代·芳華裏（廣州）綜合體(tǐ)項目中的實踐，我們可(kě)以理(lǐ)解一個成功的産業綜合體(tǐ)項目運行模式：時代商業本身通過20年深耕經驗已經形成了優質(zhì)的産業資源積澱和紮實的産業招商運營功力，這是時代商業在行業中的基礎優勢，也是做得好的産城運營商必備的條件；在此基礎上，時代商業通過持續挖掘和回應市場需求、在項目中制造創新(xīn)亮點，構建自己獨有的創新(xīn)優勢，在基礎優勢和創新(xīn)優勢雙重作(zuò)用(yòng)下，最終通過産業和商業的融合發展為(wèi)地區(qū)帶來增量價值。
-01-
基礎優勢：運行良好的招商和運營邏輯
在産業招商上，時代商業目前已階段性地形成直播電(diàn)商、互聯網總部經濟、工業互聯網、人工智能(néng)等四大産業集群。
時代商業在産業的選擇上，一方面因地制宜，基于區(qū)域原有産業基礎和發展需求，一園一産業，比如國(guó)際單位時尚科(kē)技(jì )園内的直播電(diàn)商産業，就是基于廣州白雲區(qū)的産業基礎；另一方面是響應國(guó)家推動産業鏈與創新(xīn)鏈深度融合的号召，選擇戰略新(xīn)興發展行業進行布局，為(wèi)國(guó)家推動産業邁上全球價值鏈中高端的大勢出一份力。
時代商業構建産業集群的路徑是，通過吸引産業龍頭入駐，并深入挖掘行業協會資源，以商引商，逐步形成産業聚集。
以時代商業培育發展直播電(diàn)商産業為(wèi)例，2017年，當時名不見經傳的辛有志(zhì)嚴選（又稱“辛選”）在時代商業旗下的國(guó)際單位時尚科(kē)技(jì )園成立，辦公面積隻有兩三百平方米；其董事長(cháng)辛有志(zhì)綽号“辛巴”，如今是快手的知名帶貨主播，成為(wèi)粉絲數最多(duō)的“快手一哥(gē)”。通過以辛選集團為(wèi)代表的龍頭企業帶動形成産業集群，園區(qū)引進了荟贊集團、珈黛集團、薇美姿等650家時尚科(kē)技(jì )、文(wén)化創意、互聯網等企業，實現年産值150億元。
▲國(guó)際單位時尚科(kē)技(jì )園辛選直播基地
1.2 産業運營：科(kē)技(jì )孵化、智慧服務(wù)、産業投資相結合，實現産業的可(kě)持續發展
時代商業圍繞産業鏈與創新(xīn)鏈的融合，打造了完善的産業運營體(tǐ)系，實現産業的可(kě)持續發展，主要由以下三點核心能(néng)力組成：
時代商業以時代創立方為(wèi)品牌載體(tǐ)，打造“開放、共享、協作(zuò)”的科(kē)技(jì )孵化平台，目前已獲得1個國(guó)家級、2個省級的科(kē)技(jì )企業孵化器認證。針對不同發展階段的企業，聚焦人力資源、企業融資、政策申報、稅務(wù)籌劃四大模塊，提供全鏈條産業孵化服務(wù)；同時還推出“時代創八條”專項扶持政策，以省、市、區(qū)各級政府相關政策為(wèi)指引，針對高新(xīn)技(jì )術企業、獲得投融資企業、雙創大賽獲獎企業、高成長(cháng)在孵企業、人才創業等八大方向給予不同力度的扶持，開創園區(qū)支持企業成長(cháng)模式。
▲時代商業旗下孵化器
時代商業打造了智慧服務(wù)平台——時代企業邦，承載企業與個人辦公全時段服務(wù)場景。通過APP與小(xiǎo)程序，可(kě)高效實現“下單-跟蹤-驗收-評價”的企業服務(wù)閉環，大幅提升企業服務(wù)效率；同時提供企業從入駐到辦公全程100+認證服務(wù)商資源、優質(zhì)的園區(qū)福利、豐富的園區(qū)活動，滿足企業一站式的服務(wù)需求，降低企業非主營業務(wù)的運營成本，助力企業專注業務(wù)發展。
▲時代企業邦
産業的發展除了需要優質(zhì)的載體(tǐ)空間及服務(wù)之外，也需要資金的支持，時代商業通過設立産業投資基金，構建“房東+股東”的産業投資模式，為(wèi)入園企業提供資金支持，幫助客戶成長(cháng)。一方面通過增效客戶粘性，提升園區(qū)持續運營能(néng)力；另一方面通過分(fēn)析産業發展紅利，拓展園區(qū)運營收益。
時代商業通過多(duō)年的實踐，逐步摸索了一套适用(yòng)于園區(qū)投資的成熟打法，并已形成參投産業基金、政府引導基金和直接投資三位一體(tǐ)的産業投資體(tǐ)系，合作(zuò)機構包括紅杉資本中國(guó)、雲鋒基金等頭部創投機構，投資方向主要聚焦于時代商業重點打造的四大産業集群，包括人工智能(néng)、新(xīn)一代信息技(jì )術、智能(néng)制造等新(xīn)興産業領域，已成為(wèi)時代商業打造産業生态的重要抓手。
時代産業基金已累計投資20+家企業，包括哔哩哔哩、滴滴出行、京東健康、沃森生物(wù)、華南工業互聯網集成創新(xīn)中心等科(kē)技(jì )領域龍頭創新(xīn)企業，被投企業估值已超過4000億美元。
-02-
創新(xīn)亮點：園區(qū)運營社區(qū)化
從城市發展的角度來看，城市已經進入高質(zhì)量發展階段，發展的核心已經升級為(wèi)滿足“人”的需求，無論是商業還是産業，功能(néng)都是幫助城市優化對人的服務(wù)，實現築巢引鳳、以城聚人。城市在高質(zhì)量發展階段，應該滿足人的精(jīng)神需要（文(wén)化、生态、社交），未來城市的産業綜合體(tǐ)不但是現代的綜合體(tǐ)，也應将文(wén)化、生态、社交作(zuò)為(wèi)發展重點。
▲城市高質(zhì)量發展階段的目标變化
時代商業以“園區(qū)運營社區(qū)化”作(zuò)為(wèi)産業綜合體(tǐ)運營的核心理(lǐ)念，就是将“人”的需求作(zuò)為(wèi)項目中的重點服務(wù)内容。
“園區(qū)運營社區(qū)化”這一核心理(lǐ)念是如何在項目中體(tǐ)現的？億翰智庫總結，一是在硬件打造，即物(wù)理(lǐ)空間和功能(néng)組成上，提供滿足青年人多(duō)重需求的複合功能(néng)空間，二是在軟件運營上，通過“産業聯盟”實現企業間鏈接，通過“C-lab平台”實現産業與商業的鏈接，滿足企業、人與業态的融合發展需求，打造更具有溫度和魅力的産城融合空間。
這一理(lǐ)念從産品空間規劃的角度來看，表現在項目内辦公、商業、文(wén)化、生态的有機結合，都市與自然相互交織與共生。以時代·芳華裏（廣州）為(wèi)例：
在物(wù)理(lǐ)空間上，一方面，打破商業與辦公兩類場景的邊界，用(yòng)更多(duō)的開放露台、自然綠植景觀空間、潮流IP美陳，作(zuò)為(wèi)商務(wù)與休閑的聯結，更符合新(xīn)時代年輕人情感交流體(tǐ)驗以及城市融合發展生态對空間的需求。另一方面，将綠植及IP美陳融入建築，契合時下年輕人追求健康自然、潮流趣緻的生活方式，為(wèi)都市年輕人制造都市森林與即時樂園，為(wèi)商辦環境增添年輕人能(néng)樂在其中的社交休閑場所。
▲時代•芳華裏（廣州）生态景觀與建築完美融合
在功能(néng)組成上，則構建出文(wén)化展演、創意市集等自然輕松的公共文(wén)化空間，吸引更多(duō)都市青年進行文(wén)化交流及體(tǐ)驗。項目打造了占地面積約1800平方米的雲幕劇場，該劇場集演出、話劇、報告會、音樂會、多(duō)功能(néng)廳、T台表演等多(duō)重功能(néng)于一體(tǐ)，滿足時下快節奏都市人的高品質(zhì)藝術追求。
▲時代雲幕劇場
為(wèi)更充分(fēn)發揮産業集聚效應，時代商業針對已逐步成型的産業集群進一步組建産業聯盟。時代産業聯盟旨在聚集産業鏈相關上下遊企業，促進業務(wù)合作(zuò)，同時集中各企業需求，由時代商業嫁接外部的資源賦能(néng)聯盟成員。
2021年，“時代直播生态聯盟”正式成立，針對整個直播行業的痛點（一是行業發展太快，人才培養跟不上；二是大多(duō)企業各自為(wèi)戰）提供了解決方案。在“時代直播生态聯盟”中，線(xiàn)上借助自有的“企業邦”服務(wù)平台，解決企業及其員工的辦公與生活需求；線(xiàn)下平台則包括空間、生态、孵化、增值、品牌五大賦能(néng)體(tǐ)系，促進直播生态鏈上“人、貨、場”進一步相互融合。人才培養方面，成立直播商學(xué)院，吸引學(xué)員進行統一培養、實習并輸送到聯盟企業。
通過成立聯盟，時代商業以辛選這樣的直播電(diàn)商頭部企業為(wèi)龍頭彙聚旗下各産業綜合體(tǐ)或産業園區(qū)内的百餘家從事直播電(diàn)商的企業，結束過去人才短缺、各自為(wèi)戰的狀态，變成有統一組織、有人才培養、有戰略支持的“集團軍”。
在産業與商業的融合上，時代商業采取平台化經營思維，打造獨立運營的内容創新(xīn)廠牌C-lab。該品牌旨在“去探索、去挑戰、去創造每一種可(kě)能(néng)”，從不定義青年，以新(xīn)場景+新(xīn)内容，最大限度地激發都市青年社交的良性循環，開放地擁抱多(duō)元文(wén)化。
通過C-lab平台，打通商業與産業的邊界。聯結園區(qū)商戶、外部優質(zhì)資源和消費者，創造對青年人具有強吸引聚合能(néng)力的商業辦公複合空間，構建多(duō)方共赢的城市融合發展生态。
2021年12月，以露營為(wèi)主題的「C-lab」第一屆“交個朋友”大會在時代•芳華裏（廣州）拉開序幕。這次活動抱以對多(duō)元文(wén)化的開放态度，邀請各行業頭号玩家，分(fēn)享自己對年輕社群痛點的獨特見解。此外，C-Lab還成功鏈接了Bambini、摩天輪藝術學(xué)校、E-Cafe、茶田田等多(duō)家園區(qū)租戶，在時代•芳華裏（廣州）打造了“交個朋友”露營節，為(wèi)消費者提供了豐富的場景和内容，既傳達了園區(qū)運營社區(qū)化的理(lǐ)念，也形成了産業+商業雙輪驅動的自生态社交場域。
▲「C-lab」第一屆交個朋友大會
通過C-lab平台來建立社群，促進綜合體(tǐ)中企業與企業間的信息交流、人與人之間的思想碰撞、商業與産業間的業态融合。跨領域交流和互動的機會增加了，滿足當代年輕人體(tǐ)驗新(xīn)鮮事物(wù)的需求，持續增強項目内人與人之間的關系黏性，營造吸引青年人的文(wén)化氛圍。
時代商業以“文(wén)-商-産-辦”創新(xīn)融合模式打造産業綜合體(tǐ)。其中産業是城市的發展基石，辦公是産業發展的承載，商業是城市的粘合劑、生活的催化劑，文(wén)化是城市的升華、建構内在底蘊。文(wén)化是産業和商業融合發展深層的橋梁，滿足人更高層次的需求，将生活在城市中的人們緊緊拴在一起。
内容創新(xīn)廠牌C-lab正是時代商業塑造文(wén)化氛圍的嘗試。文(wén)化氛圍是物(wù)質(zhì)場所與社群關系雙重作(zuò)用(yòng)下的綜合環境，代表項目獨有的内在底蘊。而C-lab打造的文(wén)化氛圍正是根植于時代中國(guó)“生活藝術家”的品牌基因，緻力實現創新(xīn)無界的多(duō)元表達，融合時尚、人文(wén)和藝術，先鋒、潮流與次元。
▲「C-lab」城市藝術露營節
對于商業來說，這種文(wén)化氛圍能(néng)夠增強目标客群的黏性。對于産業來說，利于吸引人才的聚合并産生歸屬感，使産業形成具有原創性和深度的知識信息環境，促進人才間的交流，帶來隐性知識的衍生與轉化，激發各自靈感從而産生新(xīn)的創意，同時能(néng)夠發揮園區(qū)企業的地緣優勢，建立企業的實質(zhì)性聯系，促進項目内動态資源的共享利用(yòng)，進而達到區(qū)域内産業的發展繁榮。
以人為(wèi)本，以“具備生活歸屬感的項目”聚“專業的人才”，方能(néng)為(wèi)“創新(xīn)型城市”聚“未來核心發展動能(néng)”！以時代·芳華裏（廣州）為(wèi)代表的産業綜合體(tǐ)，不僅是産業項目，更蘊含着時代商業在産業與商業領域20年的沉澱，也集中體(tǐ)現了時代商業對于“産業綜合體(tǐ)運營”走向“未來産業社區(qū)”的思考，即通過打造産業綜合體(tǐ)這一美好生活體(tǐ)驗和城市生長(cháng)動能(néng)的載體(tǐ)，進一步夯實時代中國(guó)城市發展服務(wù)商的企業定位，不僅服務(wù)于城市裏生活的“人”,還服務(wù)于人所生活的“城市”。
從産業社區(qū)的載體(tǐ)逐步形成以人為(wèi)本的社群，再通過社群共創形成具有市場獨特性的互動生态，形成靈活、個性化的商業和産業體(tǐ)驗，進而推動文(wén)化内容的不斷叠代。園區(qū)中人與人之間共創的内容和形成的情感紐帶，也在一定程度上填補了運營所無法涉及的細微處，形成社交場域持續的生命力，通過情緒價值的疊加，真正實現人們對美好生活的向往。
Part2 > 時代·全球創客小(xiǎo)鎮：放大版的産業綜合體(tǐ)
時代商業深耕産業與商業投資運營業務(wù)20年，目前已形成産業小(xiǎo)鎮、産業綜合體(tǐ)、産業園區(qū)、購(gòu)物(wù)中心、主題街(jiē)區(qū)共5大産品線(xiàn)，總開發及管理(lǐ)面積已超過450萬㎡。在“産業與商業雙輪驅動”的發展模式下，時代商業圍繞城市空間運營的全價值鏈布局，構建多(duō)方共赢的城市融合發展生态。
時代商業在産城融合領域的實踐也獲得了政府部門、權威研究機構的認可(kě)，曾獲“中國(guó)标杆産城運營商TOP30”、“中國(guó)商業地産100強”（51位）、“2021年度商辦運營商表現（20強）”、“「金坐(zuò)标獎」2020-2021年度商業地産優秀運營商”、“廣州市品牌産業運營商”等稱号。
▲時代商業産業與商業雙輪驅動模式
位于粵港澳大灣區(qū)的時代·全球創客小(xiǎo)鎮，正是時代商業踐行“文(wén)-商-産-辦”創新(xīn)融合模式的産城融合标杆項目。産業小(xiǎo)鎮也可(kě)以視為(wèi)放大版的産業綜合體(tǐ)，因此在時代·芳華裏（廣州）等産業綜合體(tǐ)中得到驗證的能(néng)力，完全可(kě)以遷移到産業小(xiǎo)鎮的設計和運營中來，為(wèi)項目自身和所在區(qū)域創造很(hěn)高的增量價值。
和産業綜合體(tǐ)一樣，小(xiǎo)鎮将時代商業“産業”與“商業”的兩條主線(xiàn)進行了融合發展，并貫穿“園區(qū)運營社區(qū)化”的核心理(lǐ)念。時代·全球創客小(xiǎo)鎮以COD（城市文(wén)化）為(wèi)導向，圍繞“智造、人文(wén)、共享、生态”的目标，打造集産業辦公、樂活住區(qū)、運動休閑、全齡教育、文(wén)化娛樂、創意商業六大功能(néng)為(wèi)一體(tǐ)的國(guó)際科(kē)創人文(wén)都會。其中一期啓動區(qū)建築面積118萬㎡，包含數字時尚園、智能(néng)智造園、創新(xīn)服務(wù)園及國(guó)際文(wén)化交流中心，并打造極客廣場、極創公園等一系列人文(wén)配套。
億翰智庫認為(wèi)，目前創客小(xiǎo)鎮的功能(néng)重點圍繞“城市文(wén)化“展開，這為(wèi)今後在項目運營中建立社群、塑造文(wén)化氛圍，打下了很(hěn)好的硬件基礎。
▲時代·全球創客小(xiǎo)鎮一期啓動區(qū)規劃
▲時代·全球創客小(xiǎo)鎮藝術中心
目前的招商進度顯示，時代商業已通過其強大的産業基礎為(wèi)小(xiǎo)鎮導入一系列優質(zhì)的合作(zuò)夥伴。小(xiǎo)鎮已與歐亞經濟合作(zuò)組織達成戰略合作(zuò)夥伴關系，并将與人人體(tǐ)育共同打造時代·GK數字文(wén)創主題園區(qū)，與太合音樂集團共同打造佛山首間潮流音樂Live House及音樂文(wén)化創意街(jiē)區(qū)。同時，由時代中國(guó)斥資2億元打造的華南工業互聯網（南海）集成創新(xīn)中心，也已正式落戶小(xiǎo)鎮。通過與産業創新(xīn)要素的強強聯合，小(xiǎo)鎮将進一步構建面向細分(fēn)産業的運營體(tǐ)系。
時代·全球創客小(xiǎo)鎮項目信息：
位置與規模：位于廣佛同城極點千燈湖(hú)CBD中軸北延段，總占地面積3000畝
開園時間：2022年中
▲時代·全球創客小(xiǎo)鎮效果圖
我們時常讨論城市的發展，從匹茲堡到紐約，從波士頓到矽谷，城市發展的主軸從傳統重工業到信息科(kē)技(jì )産業，從政府主導的技(jì )術升級，到資本主導下市場自主探索的創新(xīn)。
科(kē)技(jì )、創新(xīn)永遠(yuǎn)是城市發展中不變的話題。
從固定的視角來看，産業升級總伴随着城市的變化；而從發展的視角來看，同樣唯有契合時代發展的城市格局，方能(néng)使得城市在時代競争中脫穎而出。這意味着，在全新(xīn)的信息時代下，産業的發展本身已裂變為(wèi)“科(kē)技(jì )創新(xīn)+生态營造”。
産業地産的價值就是組織創新(xīn)資源、營造創新(xīn)環境，培育有創新(xīn)能(néng)力的人，且在這個基礎上，通過運營與産業服務(wù)實現“需求的敏銳洞察”與“資源的快速鏈接”。指向産業，服務(wù)于人，最終為(wèi)區(qū)域營造合适發展的産業生态——這點正與時代商業在産業地産方面的關鍵創新(xīn)方向保持一緻。
在宏大的價值與願景下，生态構建落地的主要産品，就是那一個又一個“産業綜合體(tǐ)”。我們曾對比上海與日本東京，其中最大的區(qū)别不是大型的片區(qū)綜合開發項目，而是指向産業，服務(wù)于人的一個又一個中小(xiǎo)型“創新(xīn)節點”。時代商業旗下無論是産業綜合體(tǐ)，還是産業小(xiǎo)鎮，核心導向都是指向産業，服務(wù)于人。這是因為(wèi)時代商業承襲時代中國(guó)“從生活到創造生活”的理(lǐ)念和“生活藝術家”的品牌基因，在産城融合項目的發展上，不但關注産業發展，更關注城市生态的融合發展，創新(xīn)打造真正符合甚至引領青年人城市生活需求的“文(wén)-商-産-辦”融合項目，并成功的逐步從聚焦點狀的經營思路，走向布局與服務(wù)生态産業鏈的發展實質(zhì)。
在這樣的理(lǐ)念引領下，時代商業在産業綜合體(tǐ)方面的探索與創新(xīn)不隻是一個項目的模式，更是一家企業對行業發展思考的落地。“時代中國(guó)”給出創新(xīn)型城市建設發展的答(dá)卷，也必将作(zuò)用(yòng)于“中國(guó)時代”！這是時代商業在産業地産上的摸索與創新(xīn)，也是他(tā)們送給産業地産行業的新(xīn)年禮物(wù)。
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