時代商業

經濟下行壓力徒增，疊加疫情影響……行業普遍不被看好的時期，時代商業卻在逆風局打出王者段位。

産辦項目，扛住疫情沖擊，出租率保持在90%以上，租金比周邊同類型産品約有20-30%的增幅，實現逆勢上揚。

商業部分(fēn)，時代·芳華裏（中山）、時代·芳華裏CR8接連開業，後者更是廣州今年上半年唯一頂住“壓力”率先開業的購(gòu)物(wù)中心。

當衆多(duō)房企紛紛向多(duō)元化賽道進擊，以期尋找第二增長(cháng)點，時代商業雙輪驅動的策略，由此顯現。

“依托産業與商業雙輪驅動，布局城市空間全價值鏈運營，構建多(duō)方共赢的城市融合發展生态，持續為(wèi)城市生長(cháng)賦能(néng)。”

在時代商業集團總經理(lǐ)張建華所眺望的遠(yuǎn)見圖景，這一前瞻的策略，為(wèi)時代商業錨定未來更為(wèi)清晰的發展路徑，也在不确定的商業市場，看見更多(duō)的可(kě)能(néng)。

從2002年開發首個商業項目時代·遠(yuǎn)景大韓城起步，時代商業已在商業賽道奔跑20年。

這家深耕大灣區(qū)的時代中國(guó)控股成員企業，承載時代中國(guó)産業與商業運營的戰略業務(wù)闆塊，發展至今，總開發及管理(lǐ)面積逾450萬平方米。

20年間的錘煉與沉澱，國(guó)際單位時尚科(kē)技(jì )園、時代E-PARK等一個個項目拔地而起，時代商業不隻是規模上做“加法”，更重要的是，找準了賽道的行進路徑——産業與商業雙輪驅動。

按照時代商業的戰略，“雙輪驅動”的發展模式，是圍繞城市空間運營的全價值鏈布局，構建多(duō)方共赢的城市融合發展生态。

“産業與商業，相當于城市空間及發展兩種不同的引擎。雙輪驅動這一模式，希望能(néng)給未來城市可(kě)持續發展帶來更多(duō)的精(jīng)彩。”張建華作(zuò)進一步诠釋。

也正是因為(wèi)這一發展戰略的有力支撐，時代商業在市場上站穩腳跟，并不斷給項目乃至城市帶來更多(duō)的價值賦能(néng)。

// 産業：城市的基石與助推器

産業，是一個城市的基石，

同時也是一個城市的助推器。

張建華認為(wèi)，城市的發展過程中，産業作(zuò)為(wèi)一個城市的内核的動力，其作(zuò)用(yòng)非常重要。

時代商業旗下寫字樓、産業園項目，發揮優質(zhì)載體(tǐ)的作(zuò)用(yòng)，累計服務(wù)超過1萬家企業，讓這些企業在載體(tǐ)裏面獲得更大的發展和收益。

近年來，時代商業在産業領域動作(zuò)頻頻，正不斷推動着城市産業的發展。

2017年，時代商業聯合科(kē)大訊飛、小(xiǎo)米科(kē)技(jì )等産業龍頭企業以及中山大學(xué)、華南理(lǐ)工大學(xué)等知名高校，共同發起廣東省人工智能(néng)産業協會，立足粵港澳大灣區(qū)，為(wèi)初創型人工智能(néng)企業提供孵化服務(wù)，為(wèi)傳統産業智能(néng)升級提供智力支持，打造智能(néng)創新(xīn)生态系統。

2021年年底，時代商業聯合旗下園區(qū)的百餘家直播電(diàn)商企業成立時代直播生态聯盟，搭建 “12525”服務(wù)體(tǐ)系，賦能(néng)直播電(diàn)商企業，孵化出直播電(diàn)商龍頭辛選集團的國(guó)際單位時尚科(kē)技(jì )園，成為(wèi)了時代商業在直播電(diàn)商産業集群運營的代表。

◎ 時代直播生态聯盟“12525”服務(wù)體(tǐ)系

2022年3月起，時代愛車(chē)小(xiǎo)鎮相繼與駿雄世界名車(chē)及時代駿峰達成簽約，基于E3館和E4館開展長(cháng)期整體(tǐ)合作(zuò)，基于“新(xīn)能(néng)源+新(xīn)生活”的理(lǐ)念，攜手打造面向粵港澳大灣區(qū)的“人·車(chē)生活·輕文(wén)旅”體(tǐ)驗中心，這也為(wèi)首期總占地面積1352畝、總投資超100億的時代愛車(chē)小(xiǎo)鎮，奠定了創變汽車(chē)産業新(xīn)模式的基礎。

◎ 時代愛車(chē)小(xiǎo)鎮項目鳥瞰圖

2022年4月，時代商業旗下時代創立方·E-PARK天河和時代創立方·TIT廣場兩家孵化器獲得由科(kē)技(jì )部火炬中心頒發的國(guó)家級科(kē)技(jì )企業孵化器認定。截至目前，時代商業旗下共有3家國(guó)家級科(kē)技(jì )企業孵化器，處于區(qū)域領先水平。
2022年5月，時代商業與恒信東方達成戰略合作(zuò)，将以旗下産業園區(qū)為(wèi)載體(tǐ)，以應用(yòng)賦能(néng)、産業集聚、技(jì )術孵化、場景交互的四步走戰略，構建元宇宙内容創造生态和内容應用(yòng)生态于一體(tǐ)的人、物(wù)、場鏈接共生的元宇宙生态系統。

◎ 時代商業元宇宙數字産業新(xīn)生态四步走戰略

可(kě)以看出，相較于不少産辦項目隻重視企業招商，強調築巢引鳳，時代商業的經營思路更注重從促進産業可(kě)持續發展出發，築巢“孵”鳳，包括設立産業基金、鏈接各方資源、設立“時代創八條”專屬扶持政策，與合作(zuò)夥伴共同成長(cháng)，驅動長(cháng)期價值的實現。

這一系列戰略舉措，為(wèi)産業價值賦能(néng)，也反哺至時代商業旗下物(wù)業的價值當中。

據張建華透露，在廣州，時代商業旗下的産辦項目，如時代E-PARK（天河）、國(guó)際單位時尚科(kē)技(jì )園，對标市場同類型産品，租金收益約有20-30%的增幅。即便在疫情期間，成熟項目的出租率都保持在90%以上，經得起市場的沖擊考驗，尤其是今年一季度整體(tǐ)出租面積更呈現逆勢上揚的勢頭。

// 商業：雙向奔赴的緊密一環

驅動時代商業發展的另一個輪子——商業闆塊，在張建華看來，則是與産業雙向奔赴不可(kě)或缺的一環。

産業有商業作(zuò)為(wèi)配套，

商業有産業作(zuò)為(wèi)依托，

雙向形成一個緊密閉環。

張建華表示，商業之于産業園區(qū)，相當于給辦公企業、辦公人群提供一個美好的生活空間，而産業園區(qū)内的辦公人群，給予商業天然的消費者，形成雙輪驅動、雙向賦能(néng)的過程。

時代商業，基于對空間的理(lǐ)解，産品力的打造以及精(jīng)細化的運作(zuò)，構成了商業的底層邏輯，并通過持續的經營，讓消費者獲得更多(duō)的驚喜和收獲，同時讓合作(zuò)商家持續賺錢，也相應為(wèi)産業項目帶來增量價值的提升。

實際上，當“産業”與“商業”的兩條主線(xiàn)進行了融合發展，一個非常成熟的城市綜合體(tǐ)應運而生。

處廣州南拓中軸漢溪-萬博核心商務(wù)區(qū)内的時代·芳華裏（廣州），總建築面積約21萬㎡，由16萬㎡甲級寫字樓、3萬㎡購(gòu)物(wù)中心及近2萬㎡人文(wén)商務(wù)配套組成，正是時代商業旗下智慧綜合體(tǐ)的産品力體(tǐ)現。

◎ 時代·芳華裏（廣州）

根據時代商業的打造思路，時代·芳華裏（廣州）是以互聯網+總部經濟産業集群為(wèi)引擎、創新(xīn)商業及體(tǐ)驗為(wèi)驅動，連接自然與人文(wén)，商務(wù)與休閑，集辦公、商業、文(wén)化、社交等多(duō)元業态及場景為(wèi)一體(tǐ)的都市立體(tǐ)空間。

以時代·芳華裏（廣州）為(wèi)樣本，蘊含了時代商業在産業與商業領域20年的沉澱與深耕，在行業演變下踐行“文(wén)-商-産-辦”創新(xīn)融合模式，這種實踐，将有效利用(yòng)雙輪驅動進行賦能(néng)，為(wèi)時代商業持續打造産品力，以及為(wèi)項目帶來附加值。

以雙輪作(zuò)為(wèi)驅動，以産業作(zuò)為(wèi)基礎，讓時代商業能(néng)在購(gòu)物(wù)中心賽道上快速行駛。

尤其是在後疫情時代下，不少購(gòu)物(wù)中心的開業進度延期，品牌也放慢了拓店(diàn)的腳步，時代商業卻在近短短不到一年的時間裏，接連開出兩大新(xīn)購(gòu)物(wù)中心，逆風中突圍。

于2021年8月7日存量爆改亮相的時代·芳華裏（中山），以100%的開業率、近50%首店(diàn)品牌和全新(xīn)品牌形象店(diàn)，為(wèi)中山西沙溪鎮片區(qū)帶來首個現代社區(qū)購(gòu)物(wù)中心。

◎ 時代·芳華裏（中山）

在2022年1月7日“聚新(xīn)”上場時代·芳華裏CR8，以95%出租率、60%首進品牌，成為(wèi)今年灣區(qū)商業首個亮相的mall，補全了時代·芳華裏（廣州）綜合體(tǐ)全業态的最後一環。

◎ 廣州時代·芳華裏CR8

但現如今，購(gòu)物(wù)中心賽道内卷嚴重，時代商業也不得不面臨加劇的市場競争。

據赢商大數據統計，2021全國(guó)新(xīn)開545個購(gòu)物(wù)中心，體(tǐ)量超4700萬平方米，截止2021年底全國(guó)購(gòu)物(wù)中心數量已達5387個，體(tǐ)量4.75億平方米，預計2022年全年計劃有895個購(gòu)物(wù)中心開業，體(tǐ)量超8000萬平方米，行業集中度持續提升。

即便已積累20年的運營經營和沉澱，張建華仍謙虛地表示，時代商業在購(gòu)物(wù)中心領域也隻是“新(xīn)兵”。

張建華提到，要在購(gòu)物(wù)中心賽道上突圍，離不開創新(xīn)三步法則，這既是時代商業發展的支撐點，也是赢得市場認可(kě)的價值點。

// 其一，“顔值即正義”的産品力。

如今處于顔值經濟的社會，時代商業首先在産品打造上非常注重顔值，旨在額外給予消費者關聯美感的第一印象，同時讓場景更具有人情味和親和力。

于是乎，我們看到的是，作(zuò)為(wèi)原社區(qū)商業配套永旺大賣場，通過時代商業的存量“爆改”，蛻變成如今全新(xīn)的時代·芳華裏（中山）。

從時尚簡潔的盒子形象、到開放式街(jiē)區(qū)立體(tǐ)空間、再到浸潤着時代特有的藝術主題場景，項目開業至今斬獲滿滿的好感度。

◎ 時代·芳華裏（中山）改造前後對比

// 其二，更生動的空間營造。

張建華表示，購(gòu)物(wù)中心是提供給人的一個空間載體(tǐ)，因此，時代商業在購(gòu)物(wù)中心所做的生意經，是奔着消費者的時間留存和消費體(tǐ)驗而來。

正如時代·芳華裏CR8，在加載如同魔方一般的高顔值外殼内，把嶺南獨有的丘陵地貌元素融入到空間形态所打造的“疊翠谷”，結合多(duō)媒體(tǐ)藝術裝(zhuāng)置帶來“漫享式”人文(wén)特質(zhì)的藝術大台階“聽海橋”，以及打破商業邊界構建雲幕劇場、市集等公共文(wén)化場域融入其中，展現出一個傳承本土人文(wén)和物(wù)候的非典型商業空間。

◎ 時代·芳華裏CR8空間打造

張建華補充道，要讓購(gòu)物(wù)中心要變成一個更生動、更有意義的空間的載體(tǐ)，除了内在空間力，還需在外在産品力加入内容，即，業态品牌組合。

蟬聯霸榜魔都必吃榜的“炙柒”、全新(xīn)黑金版本店(diàn)“星聚會”、寶藏粵菜館“木(mù)棉”、TOP TOY概念店(diàn)、加拿(ná)大國(guó)寶級咖啡Tim Hortons、廣州第二家蔚來中心NIO HOUSE、COMMUNE、榕意、M Stand、優優集不可(kě)思議禮物(wù)館、簡悅廚、文(wén)通冰室等超60%品牌以廣州/番禺首店(diàn)進駐時代·芳華裏CR8，使空間營造出更為(wèi)生動的内容，讓消費者擁有更好的消費體(tǐ)驗。

// 其三，共生共長(cháng)的社群運營法則。

要讓商業項目與消費者形成共生體(tǐ)，離不開時代商業獨有的社群運營法則。

時代商業的做法是，基于志(zhì)趣相投的同類人，通過産品的共情疊加，讓消費者留下來，以此驅動社群運營。

早在時代·芳華裏CR8登場亮相之前，時代商業便采取社群運營的思維，為(wèi)項目打造獨立運營的内容創新(xīn)廠牌C-LAB。

在2021年12月9日，時代·芳華裏CR8以露營為(wèi)主題的「C-LAB」第一屆交個朋友大會拉開序幕，從文(wén)化、藝術、建築、設計、生活等領域進行融合，為(wèi)購(gòu)物(wù)中心後續破圈帶來更多(duō)的可(kě)能(néng)性。

◎ 「C-LAB」第一屆交個朋友大會

這讓時代·芳華裏CR8開業通過C-Lab成功鏈接了Bambini、摩天輪藝術學(xué)校、E-Cafe、茶田田等多(duō)家園區(qū)租戶，打造了“交個朋友”露營節，為(wèi)消費者提供了豐富的場景和内容，形成了産業+商業雙輪驅動的自生态社交場域。

時代商業的社群運營理(lǐ)念，後續也将在時代·芳華裏CR8打造的雲幕劇場有所體(tǐ)現。

張建華表示，即便在購(gòu)物(wù)中心裏打造一個占地面積約1800平方米的文(wén)化劇場項目，看似一件吃力不讨好的事情，但仍希望給年輕人呈現不一樣的藝術空間，将年輕人喜愛的藝術、文(wén)化場景内容疊加進去，進而實現社群的搭建與運營。

◎ 時代雲幕劇場

時代商業正是通過高顔值産品力、生動的空間營造、共生的社群運營這三步法則進行融合，讓旗下的購(gòu)物(wù)中心在長(cháng)期競争的商業賽道上構建起核心競争力，并走出了一條獨門之道。

當國(guó)内經濟發展和城市體(tǐ)系的空間結構正加劇變化，承載城市繁榮的房地産行業也在加快推進結構性調整。

瞬息萬變的市場環境下，房企們紛紛在探索新(xīn)賽道。時代商業通過産業與商業雙輪驅動發展模式，在變幻莫測的行業格局中乘風破浪，在競争激烈的商業戰場中突圍困局。

“無論是産業還是商業，實際上均是在房地産領域下，不斷去做内容延伸和精(jīng)細化分(fēn)工。”張建華表示，與其說房企都在布局多(duō)元賽道，更準确來說本身房地産行業有使命和義務(wù)去做城市空間的運營和叠代，同時賦予城市更多(duō)的内容和動力。

時代商業在産業與商業上的摸索與創新(xīn)，體(tǐ)現了對行業發展的思考。

這家企業，根植于母公司時代中國(guó)“生活藝術家”特有的品牌基因，進一步夯實時代中國(guó)城市發展服務(wù)商的企業定位，不僅服務(wù)于城市裏生活的“人”，還服務(wù)于人所生活的“城市”。

也正因為(wèi)這種基因特質(zhì)，讓時代商業可(kě)在空間、人文(wén)藝術等内容打造上持續疊加在産品創新(xīn)上，并具備規模擴張的可(kě)複制性，以此在商業賽道上展現自身的價值。

曆經20年運營實踐，已開發運營20多(duō)個各具特色的産業與商業項目，時代商業立足“城市美好創變者”的定位，以智慧綜合體(tǐ)、産業園區(qū)、購(gòu)物(wù)中心作(zuò)為(wèi)三大産品類型，在城市上進行落地。

◎ 時代商業産品布局

智慧綜合體(tǐ)：融合産業、商業及文(wén)化、體(tǐ)驗等創新(xīn)業态的的新(xīn)型城市綜合體(tǐ)，包括時代·芳華裏（廣州），以及位于廣佛同城極點的時代·全球創客小(xiǎo)鎮與時代愛車(chē)小(xiǎo)鎮。

産業園區(qū)：以國(guó)際智能(néng)創新(xīn)基地時代E-PARK（天河）、華南直播電(diàn)商生态基地國(guó)際單位時尚科(kē)技(jì )園、工業互聯網生态半島時代·方洲（海珠）為(wèi)代表。

購(gòu)物(wù)中心：以已開業的時代·芳華裏（中山）、時代·芳華裏CR8，以及即将與年内開業的時代·芳華裏（東莞）項目為(wèi)代表。

此外，時代商業還運營高标倉物(wù)流園區(qū)時代·寶灣國(guó)際物(wù)流園、以及時代TIT廣場、時代·遠(yuǎn)景大韓城等特色文(wén)化街(jiē)區(qū)。

據張建華透露，時代商業針對各個産品的特性，在城市落地和布局上有着自身的戰略考量。

其中，粵港澳大灣區(qū)是時代商業立足的核心，占據整體(tǐ)投資約80%。時代商業針對灣區(qū)各個城市的經濟情況以及産業底色來落地相應的産品。

如廣州的經濟活躍度高、城市多(duō)元屬性，産業與商業融合的産品會進行大量落地。而佛山自身制造業強勁、商業競争飽和，更多(duō)會圍繞産業去做文(wén)章。

同時，時代商業也會将業務(wù)的拓展輻射到中國(guó)較為(wèi)活躍的城市群和城市帶，包括長(cháng)三角、長(cháng)江中遊、成渝城市群等區(qū)域。

當規模化的城市版圖一經鋪開，時代商業以産業與商業雙輪驅動的發展路徑，牢牢抓準了未來行業發展的“風口”。

一方面，如今市場迎來互聯網、信息技(jì )術為(wèi)主的第四代經濟浪潮，産業作(zuò)為(wèi)載體(tǐ)，是新(xīn)經濟引擎的的機會點。時代商業以産業項目作(zuò)為(wèi)企業載體(tǐ)，引導産業鏈與創新(xīn)鏈的融合，促進傳統産業的升級與新(xīn)興産業的發展。

另一方面，商業承載着多(duō)元消費和美好生活的空間使命，賦予城市更多(duō)的内容和動力。時代商業通過購(gòu)物(wù)中心和主題街(jiē)區(qū)給予品牌方和消費者優越的營商環境，賦能(néng)美好生活。

“努力做好當下工作(zuò)，同時秉承不斷探索的精(jīng)神，即便面對不确定的浪潮，也能(néng)赢得更多(duō)的機會。”誠如張建華所言，時代商業的遠(yuǎn)見策略，是長(cháng)期主義下的韌性和腳踏實地，是雙輪驅動發展下的前瞻和創新(xīn)進取，也是企業與城市共創造、與時代共發展所交出的一份答(dá)卷。

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